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Baukreditrechner

Wir möchten Ihnen hier zeigen, was es bei einer Baufinanzierung zu beachten gibt, und wie Sie sich Laufzeit und Zinsen selbst berechnen können. Wer ein Haus baut, der hat was zu erzählen. Planung und Bau der eigenen vier Wände ist mit viel Arbeit und Schweiß verbunden. Vorher gehören jedoch die finanziellen Sachverhalte geklärt. Wie viel? Wie hoch? Wie lang? Erste Anlaufstelle, um Fragen wie diese zu beantworten ist der Online Baukreditrechner:

Baufinanzierungsrechner nutzen!

Nicht nur für Streber empfehlenswert: Auch, wenn ein Baukreditrechner nur erste Anhaltspunkte liefern kann, so ist er dennoch die beste Möglichkeit, um sich mit wichtigen Begrifflichkeiten, mit der Finanzierungshöhe, der monatlichen Rückzahlung und der Laufzeit vertraut zu machen. Ein Rechner ist somit ein guter Einstieg für all jene, die sich für den Kreditantrag bei der Bank gut vorbereiten wollen.

Ich will ein Haus bauen: Was sind die ersten Schritte?

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Der erste Schritt:
Die Planung der Finanzierung

Im ersten Schritt müssen alle Fragen zur Finanzierung geklärt werden: Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung? Wie viel Kredit kann man sich leisten? Wie viel darf das Bauprojekt inklusive Grundstück kosten? Welches Kreditinstitut räumt uns eine Baufinanzierung ein?

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Der zweite Schritt:
Ein passendes Grundstück suchen

Erst nachdem man sich mit der Finanzierung auseinandergesetzt und eine fixe Zusage von der Bank hat, kann man damit beginnen, auf die Suche nach einem Grundstück zu gehen. Wer aufs Geld achten muss, sich aber ein großes Grundstück wünscht, der sucht vielleicht eher auf dem Land. Ein gleich großes Stück Grund und Boden in der Stadt oder an der Peripherie kann doppelt oder dreimal so viel kosten.

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Der dritte Schritt:
Haus planen

Meist fängt man schon während der Suche nach dem passenden Grundstück an, nach Haustypen und -formen Ausschau zu halten. Noch bevor man innerhalb der Familie das erste Mal über das Bauwerk selbst spricht, haben sich schon die Vorlieben der einzelnen Familienmitglieder herauskristallisiert. Natürlich muss man sich auch hier nach den eigenen finanziellen Mitteln richten. Die repräsentative Villa wird es vielleicht nicht unbedingt – dafür aber das reizende Einfamilienhaus mit Balkon oder der liebenswerte kleine Bungalow mit Pool.

Was ist ein Baukredit und wie funktioniert er? 

Unter einem Baukredit versteht man einen zweckgebundenen Kredit mit im Vergleich hoher Finanzierungssumme und langer Laufzeit zur Finanzierung eines Bauvorhabens oder eines Immobilienkaufs. Der Begriff umfasst verschiedene Finanzierungsmodelle wie etwa das Bauspardarlehen, das Annuitätendarlehen oder das Cap-Darlehen. Die klassische Form der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen, einem Tilgungsdarlehen mit langfristig gleichbleibenden Raten. Wichtig: Hände weg vom erstbesten Angebot! Vor Abschluss eines Baukredits immer einen Kreditvergleich durchführen! Die Finanzierungsspezialisten von Optifin können Ihnen unabhängig und ohne zusätzliche Kosten das beste Angebot von über 80 Instituten vergleichen.

Wie funktioniert ein Baukredit

Die Klassiker: Bauspardarlehen und Annuitätendarlehen

Während sich Bauspardarlehen und Annuitätendarlehen in wesentlichen Punkten ähneln – sowohl beim Bauspardarlehen als auch beim Annuitätendarlehen handelt es sich um Darlehen mit fixer Verzinsung – gibt es auch wesentliche Unterschiede zwischen beiden Kreditformen. Ein wesentlicher Unterschied ist der Zeitraum bis zur Vergabe des Baudarlehens: Wer bis zum Baubeginn noch mehrere Jahre ins Land ziehen lassen will, entscheidet sich eher für das Bauspardarlehen. Diesem geht ein Bausparvertrag mit einer Mindestlaufzeit von sechs Jahren voraus. Beim Annuitätendarlehen ist keine Vorlaufzeit notwendig.

Der Zeitraum der Sollzinsbindung 

Um den richtigen Zeitraum für die Sollzinsbindung zu finden, braucht es etwas Fingerspitzengefühl. Sind die Zinsen bei Abschluss des Darlehens hoch (und stehen die Chancen gut, dass sie in den nächsten Jahren fallen werden), entscheidet man sich besser für eine kurze Zinsbindungsdauer von drei bis fünf Jahren. Sind die Zinsen bei Abschluss niedrig, sichert man sich den guten Zinssatz am besten so lange wie möglich. Die Höhe des Sollzinssatzes ist während der Laufzeit nicht mehr änderbar.  Wer aus einem hoch verzinsten Baukredit aussteigen möchte, kann diesen grundsätzlich jederzeit kündigen, wenn im Zuge dessen der offene Kreditbetrag ausbezahlt und die Vorfälligkeitsentschädigung entrichtet wird. Kreditinstitute unterstützen Kreditnehmer gerne bei der Umschuldung eines Baukredits.

Wie viel Kredit kann ich mir leisten?

Bevor man einen Baukredit beantragt, stellt sich vor allem die Frage nach der Finanzierungshöhe. Um sich finanziell nicht zu überfordern, ist es sinnvoll, gleich eine erste Haushaltsrechnung aufzustellen, bei der die monatlichen Ausgaben den Einnahmen gegenübergestellt werden. Dieser Schritt hilft dabei, abzuschätzen, wie hoch die monatliche Rate maximal sein darf. Dem Kreditinstitut dient die Haushaltsrechnung zur Beurteilung der Kreditwürdigkeit. Finden Sie gleich jetzt heraus, wie viel Kredit Sie sich monatlich leisten können:



Wichtig ist dabei, die Finanzierungssumme nicht zu hoch, aber auch nicht zu niedrig anzusetzen. Den Baukredit nachträglich zu erhöhen ist nämlich ein schwieriges, zumeist auch kostspieliges Unterfangen, da nur die Beantragung eines zweiten Darlehens möglich ist. Nicht genau festlegen muss man sich hingegen als Häuslbauer und Sanierer mit Baukonto, welches eine Art Zwischenfinanzierung darstellt.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung? 

Jedes Baudarlehen besteht grundsätzlich aus drei Elementen:
  • den Eigenmitteln
  • dem Fremdkapital
  • den Fördermitteln
Die Eigenmittel begrenzen die Höhe der Finanzierung. Die Eigenkapitalquote sollte rund 20 Prozent des Kaufpreises betragen.



Beispiel Eigenmittel und Baufinanzierung: Für eine Immobilie á 250.000 Euro benötigt man Eigenmittel in der Höhe von 50.000 Euro. Die Baufinanzierung aus Fremdkapital beträgt dann 200.000 Euro, wobei je nach Bundesland ein unterschiedlich hoher Teil durch vielfältig gestaltete Fördermittel abgedeckt werden kann. Hier sind all jene mit hohen Eigenmitteln klar im Vorteil. Denn sie benötigen weniger Fremdkapital, welches die Bank aufgrund der besseren Bonität auch noch zu einem besseren Zinssatz vergibt.

Das gehört zum Eigenkapital: Das Eigenkapital besteht aus allen Ersparnissen sowie dem Aktien-, Wertpapier- und Grundbesitz.

100 % Fremdfinanzierung – ist das möglich?

Grundsätzlich ist es möglich, sich ein Haus ohne vorhandenes Eigenkapital zu finanzieren. Dem Kreditnehmer muss jedoch bewusst sein, dass es sich bei solch einer Art der Finanzierung um einen Faktor handelt, der die Zinsen beeinflusst. Heutzutage wird ein Kredit, der zu 100 Prozent aus Fremdfinanzierung besteht, nur noch selten bewilligt. 

Zins und Tilgung beim Baukredit

Eine wichtige Unterscheidung wird zwischen Nominal- und Effektivzins getroffen. Sie weisen die jährlich zu bezahlenden Zinsen für das Darlehen aus. Ganz einfach merkt man sich den Unterschied mit dieser Eselsbrücke: Man setzt die beiden Zinssätze mit den Begriffen „Nettobetrag“ und „Bruttobetrag“ gleich. Der Nominalzinssatz wäre in diesem Fall der für den Kredit zu zahlende „Nettobetrag“ – also der Betrag ohne weitere Aufschläge. Der Effektivzinssatz wäre demgemäß der „Bruttobetrag“; er schließt alle weiteren Kosten wie Abschluss- und Bearbeitungsgebühren mit ein. Nominal- und Effektivzins werden in Prozent angegeben. Einfach erklärt: Während der Nominalzins die jährliche Verzinsung eines Baukredits ohne weitere Kosten wiedergibt, zeigt der Effektivzins die jährlichen Gesamtkosten des Darlehens an.  Einige Kosten sind allerdings aus dem Effektivzins ausgenommen. Dazu gehören folgende:
  • Bereitstellungszinsen
  • Kontoführungsgebühren
  • Schätzgebühren


Zusätzlich zur monatlichen Rate kann der Kreditnehmer mit dem Kreditgeber auch Sondertilgungen – das sind Beträge zur vorzeitigen Tilgung des Darlehens – vereinbaren. Sondertilgungen setzen die offene Restschuld bei Auslaufen der Zinsbindung herab, eine Vorfälligkeitsentschädigung entfällt. Klar im Vorteil sind hier die Kreditnehmer von Bauspardarlehen: Sie ersparen sich die Verhandlungen zur Sondertilgung, da diese beim Bauspardarlehen jederzeit möglich ist. 

Fixer Zinssatz oder variabler Zinssatz – was ist besser?

Viele Österreicherinnen und Österreicher entscheiden sich für einen Baukredit mit variablem Zinssatz. Die Raten sind einem Fixzinskredit gegenüber günstiger und Kreditnehmer profitieren von dem aktuell historisch niedrigen Zinsniveau. Ein Darlehen mit variabler Verzinsung hat jedoch auch seine Nachteile. Dafür, dass der Kreditnehmer eine Finanzierung zu sehr günstigen Konditionen bekommt, trägt er auch das Risiko der Zinserhöhung. Steigt nämlich der Leitzins, wird die Rate teurer. Derzeit sieht es jedoch nicht so aus, als würden die Zinsen in den nächsten Jahren angehoben werden.  Wer lieber auf Nummer sichergehen will, der ist mit einem Kredit mit fixer Verzinsung dennoch besser bedient. Auch bei einem Kredit mit fixer Verzinsung sparen Kreditnehmer aufgrund des derzeitigen Niedrigzinses viel Geld. So günstig wie der variabel verzinste Baukredit ist er jedoch nicht, da sich der Kreditnehmer die Sicherheit sozusagen „erkauft“. Er bezahlt, gleich wie sich die wirtschaftliche Lage entwickeln sollte, die gesamte Laufzeit über denselben monatlichen Betrag. Das Risiko trägt die Bank. 

Baukredit für Selbständige – so kommt man als Selbständiger zu einer Zusage

Im Vergleich zu Angestellten haben es Selbständige schwerer, an eine Baufinanzierung zu kommen. Besonders gilt dies für all jene, die kein gleichbleibend hohes Einkommen vorweisen können – was meistens der Fall ist. Hier machen Kreditgeber gerne einen Rückzieher – vor allem in unsicheren Zeiten lassen sich Banken auf keine Risiken ein. Und auch, wenn sich die Bonität mit dem Nachweis über ein nachhaltig gleichbleibendes Einkommen verbessert, sind Kreditinstitute in Krisenzeiten sehr vorsichtig mit einer Zusage. Die besten Chancen haben Selbständige, die sowohl über ein gleichbleibendes Einkommen als auch über eine hohe Eigenmittelquote verfügen. 

Baukredit für Beamte – so kommt man als Beamter zu einer Zusage

Die besten Voraussetzungen für die Zusage eines Baukredits haben Beamte. Ihr Vorteil ist der auf lange Sicht gleichbleibende Gehalt und die Sicherheit, die ihr Berufsstand bietet. Selbstverständlich wird auch bei Kreditnehmern mit Beamtenstatus dessen Bonität einer Überprüfung unterzogen. Das heißt, dass auch sie an die  Eigenmittelquote gebunden sind und eine positive Haushaltsrechnung vorweisen müssen. Sie sind aber auch jene, welche die besten Chancen auf eine Vollfinanzierung ohne Eigenmittel haben.



Die Laufzeit für den Baukredit festlegen

Die Laufzeit entscheidet mit über die Höhe der monatlichen Rate und ist gemeinsam mit Zins und Tilgung der dritte Faktor zur Berechnung der Gesamtkosten. Eine lange Laufzeit erhöht zwar die Zinsen, verringert jedoch die monatliche Belastung. Daher ist es immer besser, sich für ein Baudarlehen mit langer Laufzeit zu entscheiden.

Ende der Laufzeit: Das ist beim Ablauf eines Baudarlehens zu beachten

Das Ende der Laufzeit ist der Anfang der Prolongation. In den meisten Fällen ist bei Ablauf des Baukredits eine Verlängerung der Laufzeit notwendig, um die meist noch hohe Restschuld tilgen zu können. Hat die Zusammenarbeit mit der Bank gut funktioniert, wird diese gemeinsam mit der Benachrichtigung des nahenden Laufzeitendes ein Prolongationsangebot legen. Oft bleiben dabei die beim Abschluss des Baukredits fixierten Konditionen gleich, was für den Kreditnehmer sehr vorteilhaft sein kann. Es ist aber auch möglich, einen anderen Zinssatz auszuhandeln. Legt die Bank nicht von sich aus ein Angebot, liegt der Ball beim Kreditnehmer, der seinerseits einen Prolongationsantrag stellt. In der Regel wird ein solcher Antrag nicht abgelehnt, dennoch hat die Bank das Recht dazu.
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